ตรวจอาคารประจำปี vs ตรวจสอบใหญ่ประจำปี ต่างกันอย่างไร?

อาคารเป็นทรัพย์สินขนาดใหญ่ที่มีอายุการใช้งานยาวนาน แต่ในขณะเดียวกันก็เสื่อมสภาพไปตามกาลเวลา การตรวจสอบอาคารจึงเป็นกลไกสำคัญที่ช่วยให้สามารถค้นหาความบกพร่องหรือความเสี่ยงต่อความปลอดภัยได้ก่อนเกิดเหตุร้าย ประเทศไทยมีกฎหมายกำหนดให้ “อาคารบางประเภท” ต้องผ่านการตรวจสอบประจำปีโดยผู้ตรวจสอบอาคารที่ได้รับใบอนุญาต เพื่อรับรองความปลอดภัยของโครงสร้างและระบบประกอบอาคาร ซึ่งเรียกว่า “การตรวจสอบอาคาร” บทความนี้จะอธิบายความแตกต่างระหว่าง “ตรวจอาคารประจำปี” และ “ตรวจสอบใหญ่ประจำปี (ทุก 5 ปี)”

การตรวจสอบใหญ่ประจำปี (Major Inspection)

การตรวจสอบใหญ่ประจำปี (Major Inspection หรือ Overhaul) เป็นกระบวนการที่กำหนดไว้ใน พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ กฎกระทรวงกำหนดคุณสมบัติเฉพาะของผู้ตรวจสอบหลักเกณฑ์การขอขึ้นทะเบียน การตรวจสอบอาคาร หมวด ๔ ข้อ ๑๓ (๒) การตรวจสอบใหญ่ เป็นการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร โดยให้กระทำทุกระยะ 5 ปี

โดยต้องมี

1. แผนปฏิบัติการตรวจบำรุงรักษาอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารรวมทั้งคู่มือปฏิบัติการตามแผนดังกล่าวให้แก่เจ้าของอาคาร
2. แผนการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจำปี รวมทั้งแนวทางการตรวจสอบตามแผนดังกล่าวให้แก่เจ้าของอาคาร

วัตถุประสงค์ของการตรวจสอบใหญ่

• ตรวจสอบ ความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้างหลัก
• ตรวจสอบระบบประกอบอาคาร เช่น ระบบไฟฟ้า, ระบบป้องกันอัคคีภัย, ระบบลิฟต์, บันไดหนีไฟ
• ประเมินการบำรุงรักษา → เสนอแนะการแก้ไข
• จัดทำรายงานยื่นต่อหน่วยงานท้องถิ่น ภายใน 30 วันก่อนใบรับรองเดิมหมดอายุ

ลักษณะการตรวจ

การตรวจสอบใหญ่ประจำปีคือ “หน้าที่ตามกฎหมาย” ที่เจ้าของอาคารจะต้องดำเนินการทุกๆ 5 ปี หรือเมื่ออาคารมีอายุครบตามเกณฑ์ที่ผู้บริหารกำหนด เพื่อยืนยันว่าอาคารยังคงปลอดภัยต่อการใช้งาน

การตรวจอาคารประจำปีตามกฎหมาย

การตรวจอาคารประจำปี (Annual Building Inspection) คือ “การตรวจทั่วไป” ที่ต้องดำเนินการทุกปีในช่วงระหว่างตรวจใหญ่ เพื่อยืนยันว่าอาคารปลอดภัยในการใช้งาน และอยู่ในสภาพตามมาตรฐานที่กำหนดไว้ในแผนตรวจปี

กำหนดไว้ใน พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ กฎกระทรวงกำหนดคุณสมบัติเฉพาะของผู้ตรวจสอบหลักเกณฑ์การขอขึ้นทะเบียน การตรวจสอบอาคาร หมวด ๔ ข้อ ๑๓ (๒) การตรวจสอบประจำปี เป็นการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารตามแผนการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจำปีที่ผู้ตรวจสอบได้จัดทำขึ้น ให้กระทำในช่วงปีระหว่างการตรวจสอบใหญ่เป็นประจำทุกปี

โดยต้องมี

1. แผนการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจำปี รวมทั้งแนวทางการตรวจสอบตามแผนดังกล่าวให้แก่เจ้าของอาคาร

กฎหมายกำหนดให้เจ้าของอาคารบางประเภท เช่น อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาคารสาธารณะ โรงแรม โรงงาน และอาคารชุด ต้องจัดให้มีการตรวจสอบโดย “ผู้ตรวจสอบอาคาร” ที่ได้รับอนุญาตจากกรมโยธาธิการและผังเมือง

วัตถุประสงค์หลักของการตรวจอาคารประจำปี

• ตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้างหลัก
• ตรวจสอบระบบประกอบอาคาร เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบลิฟต์ บันไดหนีไฟ และอุปกรณ์ความปลอดภัย
• ประเมินการบำรุงรักษาและเสนอแนวทางแก้ไขหากพบข้อบกพร่อง
• จัดทำรายงานผลตรวจสอบเพื่อยื่นต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด (ยื่นภายใน 30 วัน ก่อนวันที่ใบรับรองการตรวจสอบอาคารฉบับเดิมจะมีระยะเวลาครบ 1 ปี)

ลักษณะการตรวจ

ตารางเปรียบเทียบ ตรวจอาคารประจำปี vs ตรวจสอบใหญ่ประจำปี

อาคารแบบไหนเข้าข่ายตรวจสอบบ้าง??

1. อาคารสูง — ความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป
2. อาคารขนาดใหญ่พิเศษ — พื้นที่รวมตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป
3. อาคารชุมนุมคน — พื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตร.ม. หรือรองรับตั้งแต่ 500 คน
4. โรงมหรสพ — โรงภาพยนตร์ โรงละคร สถานแสดงต่าง ๆ
5. โรงแรม — ที่มีห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
6. สถานบริการ — พื้นที่ตั้งแต่ 200 ตร.ม. ขึ้นไป
7. อาคารชุด หรืออยู่อาศัยรวม — พื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตร.ม. ขึ้นไป
8. อาคารโรงงาน — สูงเกิน 1 ชั้น และพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 5,000 ตร.ม. ขึ้นไป
9. ป้ายโฆษณาขนาดใหญ่ — สูงตั้งแต่ 15 เมตร หรือพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตร.ม. (ตรวจทุก 3 ปี)
   
   

ตรวจอาคารแล้วเจอปัญหาโครงสร้าง…ควรทำอย่างไร?

1. ให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจโครงสร้างเชิงลึก (Structural Inspection)

แม้ผู้ตรวจสอบอาคารจะชี้จุดเสี่ยงได้ แต่การวินิจฉัยปัญหาโครงสร้างต้องทำโดยวิศวกร เช่น:

• บ้านทรุด / พื้นทรุด
• ต่อเติมทรุด
• รับน้ำหนักเกิน
• คาน–เสาแตกร้าว
• เสียหายจากอายุใช้งาน

2. ใช้วิธีทดสอบหน้างานเพื่อประเมินสภาพจริง

• ทดสอบเสาเข็ม (Pile Integrity Test)
• ทดสอบคอนกรีต (Concrete Test / Hammer Test / Core Test)
• ตรวจเยื้องศูนย์หรือโก่งตัวของโครงสร้าง

3. จัดทำแผนซ่อมโครงสร้างอย่างเป็นขั้นตอน

• เสริมกำลังโครงสร้าง (Structural Strengthening)
• อัดฉีดพื้นทรุดหรือเสริมฐานราก
• ซ่อมเสาที่แตกร้าว
• แก้อาคารเอียงหรือทรุด
• ปรับปรุงต่อเติมไม่ได้มาตรฐาน

4. ดำเนินการซ่อมโดยทีมผู้เชี่ยวชาญ

งานซ่อมผิดวิธีอาจทำให้โครงสร้างเสียหายหนักกว่าเดิม ควรเลือกทีมที่มีใบอนุญาตและประสบการณ์จริง

5. บันทึกผลตรวจเพื่อนำไปใช้ตรวจปีถัดไป

• รายงานตรวจโครงสร้าง
• ใบรับรองผลทดสอบ
• รายงานซ่อมเสริมกำลัง
  
  

อ้างอิงจาก กฎกระทรวงกำหนดประเภทอาคารที่ต้องตรวจสอบและการตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2552

ช่วงคำถามที่พบบ่อย

Q: อาคารใหม่ ตรวจแบบไหนก่อน?
A: หากสร้างเสร็จหรือได้ใบรับรอง ม.32 มาแล้ว ≥ 1 ปี ให้เริ่มจาก “ตรวจสอบใหญ่”

Q: ยื่นผลตรวจแล้ว รอนานไหม?
A: ทราบผลภายใน 30 วัน และได้รับใบ ร.1 ภายใน 30 วันหลังพิจารณา

Q: หลังจากตรวจใหญ่ ต้องรอครบ 5 ปีเลยไหม?
A: ไม่ใช่ครับ ต้องตรวจประจำปีทุกปีระหว่างนั้น โดยลำดับคือ
ตรวจใหญ่ → ตรวจปี 1 → ตรวจปี 2 → ตรวจปี 3 → ตรวจปี 4 → ตรวจใหญ่

Q: บริษัทตรวจอาคารไหนดี?
A: แนะนำ บริษัท เอ็นเอส.พลัส เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด ประสบการณ์กว่า 17 ปี

สรุปตรวจอาคารให้ครบทั้ง 1 ปี และ 5 ปี เพื่อความปลอดภัยสูงสุด

• อาคารปลอดภัย
• ลดความเสี่ยงไฟไหม้/โครงสร้างพัง
• ลดค่าใช้จ่ายซ่อมใหญ่ในอนาคต

หากพบสัญญาณผิดปกติ เช่น บ้านทรุด, เสาแตกร้าว, ต่อเติมทรุด หรือโครงสร้างเสื่อม ควรรีบตรวจโครงสร้าง และวางแผนซ่อมโครงสร้างกับผู้เชี่ยวชาญทันที

สนใจติดต่อสอบถามเพิ่มเติมได้ที่
Website : https://www.nsplusengineering.com
โทร : 086-307-5103, 085-114-3733
Facebook : nsplusengineering
Line : @nsplus
Email : info.nsplus@gmail.com